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정부의 부동산 정책 지지율이 석 달 만에 51%에서 26%로 반 토막 났습니다. 이 수치를 처음 접했을 때 솔직히 "이미 예고된 결과 아닌가"라는 생각이 먼저 들었습니다. 7월 23일, 이재명 대통령이 직접 주재하는 '부동산 정책 국민 대토론회'를 앞두고 보유세·대출규제·공급방안을 둘러싼 7대 이슈가 수면 위로 올라왔습니다. 이 토론회가 진짜 정책 전환점이 될 수 있을지, 아니면 또 하나의 보여주기식 이벤트로 끝날지 지켜보고 싶었습니다.
보유세, 이번엔 정말 달라질까
대한민국에서 부동산이 투기의 대상이 된 건 어제오늘 일이 아닙니다. 제가 사회생활을 시작하던 시절부터 주변 어른들은 입을 모아 "집만 한 재테크가 없다"고 했고, 실제로 그 말이 틀린 적이 별로 없었습니다. 그 배경에는 들어서는 정권마다 일관성 없이 흔들리던 부동산 정책이 있었다고 생각합니다. 정책이 표심의 도구가 되거나 지지층에 편향된 이익을 안겨주는 방식으로 반복되다 보니, '부동산 불패'라는 인식이 국민들 머릿속에 단단하게 자리잡은 것이죠.
이번 토론회의 핵심 의제 중 하나는 보유세(property holding tax) 인상입니다. 보유세란 주택이나 토지를 보유하는 것 자체에 매기는 세금으로, 대표적으로 종합부동산세(종부세)와 재산세가 여기에 해당합니다. 이재명 대통령은 SNS를 통해 직접 "적정한 보유세율", "실거주 1주택과 비거주·다주택 간 세율 차등화", "초고가 실거주 주택의 별도 처리" 등을 주요 쟁점으로 꼽았습니다.
구체적으로는 종합부동산세의 공정시장가액비율 조정이 거론됩니다. 공정시장가액비율이란 세금을 부과하는 기준이 되는 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 이 비율이 높아질수록 실질 세부담이 커집니다. 정부 안팎에서는 초고가주택 기준으로 30억 원, 50억 원, 70억 원 이상 등 여러 시나리오가 거론되고 있는데, 토론회를 통해 구체적인 기준선이 정해질 가능성이 있습니다. 제 경험상 이런 기준선 논의는 숫자 하나로 수혜자와 피해자가 극명하게 갈리기 때문에 사회적 합의 없이 밀어붙이면 반드시 후폭풍이 따라왔습니다.
- 종합부동산세 공정시장가액비율 인상 여부
- 초고가주택 과세 기준 — 30억·50억·70억 원 이상 세 가지 안 검토 중
- 실거주 1주택 vs. 비거주·다주택 보유세 차등 적용
- 보유세 인상 시 양도소득세 등 거래세 인하 병행 여부
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "보유세와 거래세가 균형을 이뤄야 한다"고 밝혔습니다(출처: 동아일보). 보유세를 올리면서 거래세는 낮추는 방향이 실거주 중심의 시장을 만드는 데 유효하다는 논리인데, 방향 자체는 맞다고 봅니다. 다만 이 조합이 실제로 작동하려면 세율 설계가 정교해야 하고, 졸속으로 진행되면 문재인 정부 시절처럼 세금 폭탄 논란이 재현될 위험이 있습니다.
대출규제, 청년은 지금 어디서 살아야 하나
이번 토론회에서 제가 개인적으로 가장 주목한 부분은 청년 대출 한도 문제였습니다. 김용범 대통령정책실장이 "6억 원이라는 대출 한도 때문에 집을 사지 못한다면 그 다음엔 어떻게 해야 하느냐"고 언급했는데, 저도 비슷한 고민을 주변에서 숱하게 봐왔기 때문에 이 발언이 꽤 현실적으로 들렸습니다.
현행 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 실수요자 보호를 명목으로 설계됐지만, 현실에서는 전월세 가격이 가파르게 오르는 상황에서 내 집 마련을 원하는 청년들의 선택지를 오히려 좁히는 역설적인 상황을 만들어왔습니다. LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율이고, DTI는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 즉 소득과 담보가치 양쪽에서 동시에 대출 한도가 묶이는 구조입니다.
영끌(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 단어가 유행할 만큼 집을 사기 위해 무리한 대출을 받는 청년들이 늘어났고, 반대편에서는 갭투자 열풍으로 전세사기 피해자가 급증했습니다. 저는 이 두 현상이 결국 같은 뿌리에서 나왔다고 봅니다. 부동산이 안정적인 자산 증식 수단이 될 것이라는 믿음이 워낙 강하다 보니, 위험을 감수하면서까지 진입하려는 사람들이 끊이지 않는 것이죠. 생애최초 주택 구입자에 대한 주택담보대출 한도 완화는 그 자체로는 필요한 정책이지만, 공급 확대 없이 대출 문턱만 낮추면 오히려 집값 상승 압력을 키울 수 있다는 점도 함께 논의돼야 한다고 생각합니다.
공급방안과 토론회, 기대와 우려 사이
14일 공급, 15일 금융, 16일 세제 순으로 부처별 공개 토론회를 열고 23일 대통령이 직접 주재하는 대토론회로 마무리하는 구조는 솔직히 이례적이라는 느낌이 들었습니다. 부동산 정책을 두고 대통령이 직접 공개 토론회를 주재하는 건 역대 정부에서 없던 방식이기 때문입니다.
이재명 정부 출범 이후 자본시장 불확실성을 줄이는 정책들이 이어지면서 주식시장이 크게 성장했고, 일부 투자 자금이 부동산에서 주식 시장으로 이동하는 흐름이 생기기도 했습니다. 그럼에도 부동산에 대한 투자 선호는 여전히 강합니다. 서울 아파트 시장이 매매·전세·월세 가격이 동반 상승하는 이른바 '트리플 강세'를 이어가고 있는 것이 그 방증입니다.
한국갤럽 조사에 따르면 정부 부동산 정책에 대한 긍정 평가는 올해 3월 51%에서 7월 26%로 급락했습니다(출처: 한국갤럽). 이 수치가 토론회 개최의 실질적인 배경이 됐을 것이라고 저는 봅니다. 부동산 정책에 대한 부정적 여론이 확산되는 상황에서 토론이라는 형식을 빌려 정책 동력을 확보하려는 의도가 분명히 담겨 있습니다.
야당이 이를 정치 이슈화하는 것도 사실 보기 불편합니다. 국민을 대표하는 정치인이라면 토론회에 직접 참여해서 어떤 정책이 합리적인지 논거를 가지고 어필하면 됩니다. 반대를 위한 반대보다 마이크를 들고 대안을 제시하는 모습이 훨씬 국민에게 설득력 있게 다가올 것입니다. 정부가 공론장을 '인기투표'처럼 운영해서는 안 된다는 점을 김용범 실장 스스로도 인정했는데, 그렇다면 야당 역시 그 공론장을 정치 공세의 장으로만 활용해서는 안 되겠죠.
자주 묻는 질문
Q. 보유세 인상되면 1주택자도 세금이 많이 오르나요?
A. 현재 정부가 검토 중인 방향은 실거주 1주택자와 비거주·다주택자를 차등 과세하는 방식입니다. 초고가주택(30억~70억 원 이상) 기준선 이하의 실거주 1주택자는 인상 폭이 제한적일 가능성이 높지만, 구체적인 기준은 7월 23일 토론회 이후 8월 초 세제 개편안이 발표될 때 확정될 예정입니다.
Q. 청년 생애최초 주택담보대출 한도가 얼마나 올라가나요?
A. 현행 6억 원의 한도를 얼마나 높일지는 아직 확정되지 않았습니다. 정부는 전월세 부담을 피해 내 집 마련을 원하는 청년들을 위해 한도 완화의 필요성을 언급했지만, 구체적인 상향 금액은 금융 토론회와 대토론회 논의를 거쳐 결정될 것으로 보입니다.
Q. 보유세 올리면 양도소득세는 낮아지나요?
A. 정부는 보유세와 거래세(양도소득세 포함)의 균형을 함께 검토하겠다고 밝혔습니다. 즉 보유세를 높이는 대신 거래세를 낮추는 방향이 유력하게 거론되고 있지만, 구체적인 조정 범위는 세제 토론회에서 논의된 의견을 반영해 결정될 예정입니다.
Q. 부동산 국민 대토론회 결과는 언제 정책에 반영되나요?
A. 정부는 7월 23일 대토론회 결과를 8월 초 발표 예정인 세제 개편안에 반영한다는 방침입니다. 다만 토론 결과가 그대로 정책이 되는 것은 아니며, 정부가 최종 판단을 내리는 과정에서 조정될 수 있습니다.
결론
제가 직접 지켜봐온 수십 년의 부동산 정책 역사를 돌이켜보면, 좋은 의도로 시작한 정책이 설계의 허점이나 정치적 압력 앞에서 흔들리는 장면을 반복해서 봐왔습니다. 이번 대토론회는 그 형식만큼은 분명히 달라 보입니다. 대통령이 직접 주재하고, 전문가와 유튜버, 일반 시민까지 참여 제한 없이 의견을 낼 수 있는 구조는 적어도 과거의 밀실 결정보다는 투명합니다.
다만 기대보다 우려가 약간 더 크다고 솔직히 말씀드리고 싶습니다. 보유세 인상, 대출규제 완화, 공급 확대라는 세 축이 유기적으로 맞물리지 않으면 어느 하나를 잘못 건드렸을 때 나머지가 흔들립니다. 토론회 결과가 8월 세제 개편안에 어떻게 담기는지 꼼꼼히 확인해 보시길 권합니다. 지금 내 집 마련을 고민 중이라면, 대출 한도와 보유세 기준 변화가 본인의 상황에 어떤 영향을 미칠지 시나리오별로 점검해 두는 것이 현명한 대비가 될 것입니다.