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6월 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수가 전월 대비 10.9% 줄었습니다. 그런데 이상한 건 신청 가격은 오히려 올해 들어 가장 큰 폭으로 뛰었다는 점입니다. 거래는 줄었는데 가격은 올랐다고 보이는 숫자가 사실은 지금 서울 부동산 시장의 구조 변화를 가장 또렷하게 드러내고 있다고 저는 생각합니다.
거래는 줄었지만 가격은 올랐다: 숫자가 말하는 것
주변에서 "요즘 서울 아파트 거래 많이 얼어붙었대"라는 말을 자주 듣습니다. 실제로 숫자만 보면 맞는 말입니다. 서울시 발표에 따르면 6월 토지거래허가 신규 신청 건수는 5,382건으로, 가장 거래가 활발했던 4월 8,925건과 비교하면 39.7%나 줄었습니다(출처: 아시아경제). 전월인 5월 6,043건과 견줘도 10.9% 감소한 수치입니다.
그런데 저는 이 숫자를 보자마자 '거래가 얼어붙었다'는 표현이 좀 과하다고 느꼈습니다. 토지거래허가제(토허제)란, 특정 지역에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 사전에 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 투기적 거래를 직접 차단하는 방식이기 때문에, 규제가 걸리면 시장이 '동결'되는 게 아니라 투자 목적 매수자가 먼저 빠지고 실수요자 중심으로 재편되는 구조로 바뀌는 경우가 많습니다. 제가 이전에 다른 규제 지역 사례를 살펴봤을 때도 비슷한 패턴을 확인한 적이 있습니다.
이번 감소의 배경도 비슷합니다. 다주택자 양도소득세 중과유예, 즉 다주택자가 집을 팔 때 적용되는 높은 세율을 한시적으로 면제해 주는 조치가 종료되면서 급매물이 소화됐고, 7월 세제개편을 앞두고 시장 참여자들이 거래를 유보하는 관망세가 짙어진 결과입니다. 급매가 마무리되고 나면 남는 건 기존 호가를 유지한 일반 매매입니다. 그래서 거래 건수는 줄었는데 평균 신청가격은 전월 대비 2.67% 올라, 서울 전역 토허제 시행 이후 월간 최대 상승률을 기록했습니다.
권역별 구도도 확연히 갈렸습니다. 강남3구와 용산구의 신청 비중은 5월 16.7%에서 6월 13.0%로 줄었고, 강북권 10개 구 비중은 41.5%에서 46.2%로 커졌습니다. 이게 단순한 수치 이동이 아니라는 게 제 판단입니다. 강남권에서 절세 목적의 급매물이 소진된 이후, 상대적으로 매입 부담이 낮고 대출 활용도가 높은 강북권과 외곽 지역으로 실수요자들이 이동하고 있다는 신호로 읽힙니다.
- 6월 토허 신청 건수: 5,382건 (전월 대비 10.9%↓, 4월 대비 39.7%↓)
- 6월 평균 신청가격 상승률: 2.67% — 서울 전역 토허제 시행 후 월간 최대
- 강남3구·용산구 비중: 16.7% → 13.0%로 축소
- 강북권 10개 구 비중: 41.5% → 46.2%로 확대
- 누적 신청 건수(작년 10월~6월 말): 4만 8,564건, 처리율 95.7%
실수요 이동의 이면: 전세 공급 감소와 풍선효과
토허제가 실거주 의무를 강화하면 시장 전체에 어떤 파장이 번지는지, 솔직히 이건 데이터만 보면 잘 안 보이는 부분입니다. 제가 직접 관련 사례들을 추적해 보니, 규제가 조여들수록 세입자가 살고 있는 집을 끼고 사는 갭투자가 사실상 불가능해지는 구조가 먼저 만들어집니다.
갭투자란 전세 보증금을 활용해 실제 매입 비용을 낮추는 방식으로 주택을 취득하는 전략입니다. 토허제 하에서는 허가를 받으면 실거주 의무가 붙기 때문에, 세입자가 있는 집은 거래 자체가 까다로워집니다. 이번에 지난달부터 시행된 '세입자 있는 주택' 실거주 의무 유예 신청이 279건(전체의 5.2%)에 그쳤다는 것도 그 방증입니다. 참고로 다주택자 양도세 중과유예 당시 유예 신청 비율이 21.7%였던 것과 비교하면 훨씬 낮은 수준입니다(출처: 아시아경제).
문제는 여기서부터입니다. 세입자가 있는 집이 거래되기 어려워지면, 다주택자 입장에서는 기존 임차인이 나간 뒤에도 전세를 새로 놓기 어렵고, 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입 신고를 마쳐야 하는 의무까지 겹칩니다. 그러면 결국 시장에 전세 물건 자체가 줄어드는 방향으로 흐릅니다. 전세 공급이 줄면 전세가격이 오르고, 임차인의 주거비 부담이 커지는 건 시간문제입니다. 제 경험상 이 연쇄는 규제 효과가 정착되는 시점보다 6개월에서 1년 정도 시차를 두고 나타나는 경우가 많았습니다.
또 하나 짚고 싶은 건 풍선효과입니다. 풍선효과란 특정 지역을 규제하면 인접한 비규제 지역으로 수요가 이동해 그쪽 가격이 오르는 현상을 말합니다. 서울·광주 외에도 인천 7개 구, 경기 23개 시·군, 용인 기흥구·화성 동탄구·구리시가 토허구역으로 묶여 있고, 지방에서는 대구 서대구역세권·신공항 예정지, 대전 서구·동구 일부, 부산 강서구 대저동 일대 같은 개발 예정지 중심으로 지정된 곳이 많습니다. 최근엔 광주 군공항 주변도 2년간 토허구역으로 신규 지정됐습니다. 제 생각엔 규제 권역이 이렇게 넓어질수록 '아직 묶이지 않은' 인접 지역으로 호가 상승 압력이 옮겨붙는 흐름은 피하기 어렵습니다.
총부채원리금상환비율(DSR : 전체 금융부채의 연간 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻하며, 대출 한도를 규율하는 핵심 지표입니다) 확대 기조와 전세 대출 한도 축소까지 맞물리면, 하반기 전월세난이 지금보다 더 심각해질 수 있다는 게 솔직히 걱정됩니다. 공급이 막힌 자리에 대출까지 조이면 실수요자들이 설 자리도 점점 좁아지기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 집을 사면 꼭 실거주해야 하나요?
A. 원칙적으로는 그렇습니다. 허가를 받은 후 2년 이상 직접 거주해야 하는 실거주 의무가 부과됩니다. 다만 세입자가 있는 주택의 경우 지난 5월 개정된 시행령에 따라 일정 조건 하에 유예 신청이 가능해졌습니다. 유예 신청 비율은 아직 전체의 5.2%로 낮은 편이어서, 대부분의 매수자는 실거주를 전제로 거래에 나서고 있는 셈입니다.
Q. 거래 건수가 줄었는데 왜 아파트 가격은 오르는 건가요?
A. 절세 목적으로 급하게 내놓은 저가 매물이 먼저 소화된 이후, 시장에 남은 건 기존 호가를 유지한 일반 매물이기 때문입니다. 거래 건수 자체는 줄어도 낮은 가격의 급매물이 빠진 자리를 정상가 거래가 채우면 평균 가격은 오히려 올라가는 구조입니다. 6월 서울 전체 토허 신청가격이 전월 대비 2.67% 상승해 시행 이후 최대 월간 상승률을 기록한 것도 이런 이유입니다.
Q. 토허제가 강화되면 전세 물량은 실제로 줄어드나요?
A. 줄어들 가능성이 높습니다. 실거주 의무가 강화되면 세입자를 두고 집을 사는 갭투자가 어려워지고, 기존에 세를 놓던 다주택자들도 세제 부담이나 실거주 요건 때문에 매물을 처분하거나 임대를 중단하는 경우가 생깁니다. 이 과정에서 전세로 나올 수 있던 주택이 줄고, 특히 신규 공급이 부족한 지역에서는 전세 품귀가 더 빠르게 나타날 수 있습니다.
Q. 서울 말고 어디가 토지거래허가구역으로 묶여 있나요?
A. 수도권에서는 인천 7개 구, 경기 23개 시·군, 용인 기흥구·화성 동탄구·구리시가 지정돼 있습니다. 지방에서는 대구 서대구역세권·신공항 예정지, 대전 서구·동구 일부, 부산 강서구 대저동 일대, 그리고 최근 2년간 신규 지정된 광주 군공항 주변 지역이 포함됩니다. 개발 호재나 지가 급등 우려가 있는 곳을 중심으로 지정 범위가 넓어지는 추세입니다.
결론
6월 서울 아파트 토허 통계를 정리하면, 시장은 지금 '냉각'이 아니라 '재편' 중이라고 보는 게 맞습니다. 투기·절세 수요가 빠진 자리를 실수요자가 채우는 구조로 전환되고 있고, 거래 중심축이 강남권에서 강북권과 외곽으로 이동하는 흐름이 숫자로 확인됩니다.
다만 이 흐름이 마냥 긍정적이라고 보기는 어렵습니다. 실거주 의무 강화로 인한 전세 공급 감소, 규제 인접 지역의 풍선효과, DSR 규제 강화와 맞물린 전월세 부담 확대는 하반기로 갈수록 실수요자에게 오히려 불리한 환경을 만들 수 있습니다. 지금 매수를 고민하고 있다면 거래 건수보다 전세가율과 인접 비규제 지역 호가 변화를 함께 살피는 것이 훨씬 중요하다고 생각합니다.