지난 1편에서는 등기부등본의 갑구와 을구를 어떻게 읽어야 하는지 다뤘습니다. 등기부등본을 펼쳐놓고 각 권리를 순위번호대로 나열했다면, 이제 그 권리들 중 어떤 것이 낙찰 후에도 살아남고 어떤 것이 소멸하는지를 가려낼 차례입니다. 이 판단의 기준이 되는 것이 바로 '말소기준권리'입니다. 은행에서 기업대출 심사를 할 때도 담보물에 걸린 여러 권리 중 우리 은행 근저당권이 몇 순위인지를 항상 확인했는데, 지금 NPL 채권을 다루면서 보니 말소기준권리 개념이야말로 경매·공매 권리분석의 뼈대라는 것을 새삼 느낍니다. 말소기준권리의 개념과 종류말소기준권리란 경매나 공매를 통해 부동산의 소유권이 이전될 때, 그 시점을 기준으로 그보다 늦게 설정된 권리는 모두 소멸(말소)되고, 그보다 앞서 설정된 권리는 낙찰자에게 그..

이번 글부터 경매·공매 권리분석을 항목별로 나눠 시리즈로 다뤄보려고 합니다. 권리분석의 기본 중의 기본인 등기부등본의 구조와 각 항목을 어떻게 읽어야 하는지부터 시작하겠습니다. 등기부등본의 전체 구조 이해하기등기부등본(등기사항전부증명서)은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 부동산 자체에 대한 정보, 즉 소재지, 지목, 면적, 건물의 구조와 용도 등이 기재되는 부분입니다. 여기서 반드시 확인해야 할 것은 실제 물건과 표제부 상의 정보가 일치하는지 여부입니다. 특히 집합건물(아파트, 빌라, 상가)의 경우 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 별도로 있는데, 대지권 비율이 정확히 기재되어 있는지, 대지권 등기가 누락된 물건은 아닌지 확인하는 것이 중요합니다. 대지권 미등기 물건은..

지난 글에서 NPL이 무엇인지, 왜 금융기관과 매입자 사이에서 거래되는지 개념을 정리해봤습니다. 이번에는 실제로 채권을 매입할 때 사용되는 대표적인 방식인 '론세일(Loan Sale)'에 대해 다뤄보겠습니다. 2023년에 지역 상호금융 세 곳으로부터 신탁등기된 채권을 매입할 때도 바로 이 론세일 방식을 사용했는데, 실무를 직접 겪어보니 개념만 알 때와는 체감이 많이 다르더군요. 론세일 방식의 기본 개념론세일은 말 그대로 '대출채권(Loan)'을 '매각(Sale)'한다는 뜻으로, 금융기관이 보유한 부실채권의 채권자 지위 자체를 매수자에게 완전히 이전하는 방식입니다. 채권의 원금, 이자, 담보권, 그리고 채권과 관련된 모든 권리와 의무가 매수자에게 통째로 넘어갑니다. 즉 매수자는 단순히 돈을 빌려주는 것이 ..

부동산 경매나 공매 관련 뉴스를 보다 보면 "NPL 매입", "부실채권 투자" 같은 용어를 자주 접하게 됩니다. 저는 은행에서 기업대출업무를 담당하다가, 퇴직 후 지금은 금융위원회에 등록된 채권매입추심업체에서 일하고 있습니다. 은행에 있을 때는 여신이 부실화되면 여신관리부로 이관되었기 때문에 사실 사후관리 업무를 깊이 알지 못했는데, 지금은 그 반대편, 즉 부실채권을 직접 매입하고 회수하는 입장에서 실무를 하고 있습니다. 이번 글에서는 NPL이 정확히 무엇인지, 왜 시장에서 거래되는지 기초부터 정리해보겠습니다.NPL의 정의NPL은 'Non-Performing Loan'의 약자로, 우리말로는 '부실채권' 또는 '무수익여신'이라고 부릅니다. 쉽게 말해 은행이나 저축은행, 상호금융(농협·수협·신협) 등 금융기..

숫자상의 화려한 공급 실적과 청년들이 체감하는 주거 잔혹사 사이에 왜 이런 거대한 장벽이 존재하는 것일까요? 공공임대주택 공급의 구조적 모순과 청년들이 마주한 현실적인 진입 장벽을 파헤쳐 드리겠습니다. 정부가 청년 주거 안정을 외치며 수십만 가구의 공공임대주택을 공급했다고 발표하지만, 청년들이 체감하는 현실은 여전히 정글 그 자체입니다. 주거 취약계층을 돕겠다는 좋은 취지에도 불구하고, 현행 임대주택 공급 시스템은 청년들의 실제 삶의 궤적과 심각하게 어긋나 있습니다. 숫자의 함정에 가려진 청년 임대주택의 진짜 문제점들을 조목조목 짚어봅니다. 1. 현실과 동떨어진 가점 제도: 청년들을 '가짜 약자'로 만드는 기준 공공임대주택에 입주하기 위해 넘어야 할 첫 번째 통곡의 벽은 극악무도한 '입주자 선정 가점 ..

은행 창구에 대출 상담을 받으러 갈 때 가장 허탈한 순간은 몇 시간을 기다려 차례가 되었는데 "고객님, 서류가 누락되어서 대출 가능 여부를 확인해 드릴 수가 없습니다"라는 말을 듣고 발길을 돌릴 때입니다. 은행 창구에서 수만 명의 고객 서류를 직접 심사했던 경험으로 비추어 볼 때, 은행원이 고객의 정확한 대출 한도(유효담보가액)와 금리를 시스템에 입력하기 위해 단 1초의 망설임도 없이 즉각 요구하는 핵심 서류는 명확히 정해져 있습니다. 바쁜 시간을 쪼개어 큰맘 먹고 은행 대출 창구를 방문하지만, 정작 핵심 서류를 빼놓고 가 서류 접수조차 못 하고 허탕을 치는 분들이 정말 많습니다. 특히 최근의 은행 시스템은 영업점 직원이 임의로 한도를 산정하는 것이 아니라, 본부 심사 시스템에 고객의 정확한 서류 정보를..