지금까지 일곱 편에 걸쳐 등기부등본 읽는 법부터 말소기준권리, 임차인 대항력과 배당, 유치권, 법정지상권, 가압류·가처분·가등기까지 권리분석의 핵심 항목들을 하나씩 다뤄봤습니다. 이 시리즈의 마지막 편에서는 조금 결이 다른 이야기, 즉 낙찰받은 이후의 문제인 명도 절차를 다뤄보려고 합니다. 아무리 권리분석을 완벽하게 했더라도, 실제로 그 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 마지막 단계에서 경매와 공매는 결정적으로 다른 절차를 거치게 됩니다. 이 차이를 모르고 접근하면 낙찰 이후 예상치 못한 시간과 비용에 부딪힐 수 있습니다. 경매의 명도 절차 - 인도명령이라는 신속한 수단경매를 통해 낙찰받고 잔금을 완납하면, 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 법원에 '인도명령'을 신청할 수 있습니다. 인도명령은 별도..

지금까지 근저당권이나 임차권처럼 비교적 명확한 권리들을 다뤘다면, 이번 편에서 다룰 가압류, 가처분, 가등기는 성격이 조금 다릅니다. 이 세 가지는 모두 '확정되지 않은 분쟁'이나 '장래의 권리변동 가능성'을 등기부에 미리 표시해두는 보전처분·예비등기라는 공통점이 있습니다. 저는 은행에서 기업대출을 담당할 때 담보물에 가압류나 가처분이 걸려 있으면 그 원인이 된 소송이 무엇인지부터 확인하지 않고는 대출 진행 자체를 검토할 수 없었는데, 경매·공매 투자에서도 이 원칙은 똑같이 적용됩니다. 은행에서는 실무적으로 담보부동산에 가압류, 가처분, 가등기가 표시되었다면 대출자체를 진행하지 않습니다. 다만 담보대출 취급후 사후관리과정에서 확인된다면 그 내용을 파악하고 담보실행에 문제가 없는지를 확인후 담보제공자나 차..

지금까지는 등기부등본과 전입세대열람원, 확정일자처럼 서류를 통해 확인할 수 있는 권리들을 다뤘습니다. 그런데 경매·공매 실무에서 가장 애매하고 골치 아픈 권리가 하나 있는데, 바로 유치권입니다. 유치권은 등기부에 기재되지 않기 때문에 서류만으로는 절대 확인할 수 없고, 반드시 현장 조사와 별도 확인 절차를 거쳐야 합니다. 저는 은행에서 기업대출을 담당하던 시절, 공사 중인 건물을 담보로 잡을 때 시공사의 유치권 주장 가능성 때문에 대출 실행 여부를 두고 고민했던 기억이 있는데, 지금 NPL 채권을 다루면서 보니 유치권이야말로 서류상 권리분석과 실물 확인이 함께 필요한 대표적인 영역이라는 생각이 듭니다.유치권의 법적 성립요건유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이, 그 물건에 관해 생긴 채권을 변..

지난 3편에서는 임차인의 대항력이 언제 발생하는지, 그리고 대항력과 우선변제권이 서로 다른 시점을 기준으로 판단된다는 점을 다뤘습니다. 이번 편에서는 그 우선변제권의 핵심 요건인 확정일자를 좀 더 자세히 살펴보고, 실제 배당 절차에서 배당요구가 어떻게 이루어지는지 실무 관점에서 정리해보겠습니다. 은행에서 대출업무를 담당할때 담보부동산에 대한 유효담보가액 산출이 일상이었는데, 지금 NPL 채권을 직접 매입하고 회수하는 입장이 되어보니 단순 유효담보가액 산출과는 달리 배당표 한 장에 담긴 정보의 무게가 다르게 느껴집니다. 확정일자와 우선변제권의 관계확정일자란 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적 기관이 확인해주는 제도입니다. 주민센터, 등기소, 공증인 사무소 등에서 계약서에 확정일자 도장을 받을..

지난 1편에서는 등기부등본의 갑구와 을구를 어떻게 읽어야 하는지 다뤘습니다. 등기부등본을 펼쳐놓고 각 권리를 순위번호대로 나열했다면, 이제 그 권리들 중 어떤 것이 낙찰 후에도 살아남고 어떤 것이 소멸하는지를 가려낼 차례입니다. 이 판단의 기준이 되는 것이 바로 '말소기준권리'입니다. 은행에서 기업대출 심사를 할 때도 담보물에 걸린 여러 권리 중 우리 은행 근저당권이 몇 순위인지를 항상 확인했는데, 지금 NPL 채권을 다루면서 보니 말소기준권리 개념이야말로 경매·공매 권리분석의 뼈대라는 것을 새삼 느낍니다. 말소기준권리의 개념과 종류말소기준권리란 경매나 공매를 통해 부동산의 소유권이 이전될 때, 그 시점을 기준으로 그보다 늦게 설정된 권리는 모두 소멸(말소)되고, 그보다 앞서 설정된 권리는 낙찰자에게 그..

이번 글부터 경매·공매 권리분석을 항목별로 나눠 시리즈로 다뤄보려고 합니다. 권리분석의 기본 중의 기본인 등기부등본의 구조와 각 항목을 어떻게 읽어야 하는지부터 시작하겠습니다. 등기부등본의 전체 구조 이해하기등기부등본(등기사항전부증명서)은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 부동산 자체에 대한 정보, 즉 소재지, 지목, 면적, 건물의 구조와 용도 등이 기재되는 부분입니다. 여기서 반드시 확인해야 할 것은 실제 물건과 표제부 상의 정보가 일치하는지 여부입니다. 특히 집합건물(아파트, 빌라, 상가)의 경우 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 별도로 있는데, 대지권 비율이 정확히 기재되어 있는지, 대지권 등기가 누락된 물건은 아닌지 확인하는 것이 중요합니다. 대지권 미등기 물건은..